구축아파트 매매 후 결로·곰팡이 하자 발견｜특약 있어도 보수비 청구 가능할까?

베란다 확장부 단열 미시공 결로 하자, 계약서 특약에 매수인 처리 있어도 청구 가능한 경우와 협상 문구

구축아파트를 매매하고 하자 없다는 말을 믿고 계약했는데 베란다 확장부 단열 미시공으로 결로·곰팡이가 한꺼번에 터지면 정말 당황스럽습니다.

특히 계약서 특약에 결로·곰팡이는 매수인 처리가 박혀 있으면 더 막막해지고요.

이번 포스팅에서는 가능한 주장 포인트와 현실적으로 이기는 포인트를 기준으로 정리한 글이며 현재 계약 진행 단계별 실전 협상 문구까지 추가했어요.

결론부터, 청구가 아예 불가능은 아니지만 핵심은 2가지예요

특약에 결로·곰팡이 부담이 명시돼 있으면 단순 결로/곰팡이 자체만으로는 매도인에게 공사비를 받기 어렵습니다.

하지만 아래 중 하나라도 해당되면 협상 및 청구 가능성이 열립니다.

청구 가능한 2가지 핵심 조건

법적 근거 민법상 담보책임을 면제하는 특약이 있더라도 매도인이 알고도 매수인에게 고지하지 않은 사실에 대해서는 책임을 면하지 못한다는 규정이 있습니다 (민법 제584조).

하자담보책임의 권리행사 기간에 대한 규정입니다.

권리 행사 기간 정리

주의 인도 후 6개월이 아니라 하자를 안 날부터 6개월이 기준입니다. 이 기간을 넘기면 권리 행사가 어려워집니다. 이거 진짜 중요한데 많이 놓치는 부분이에요.

특약에도 불구하고 매도인에게 책임을 물을 수 있는 경우는 다음과 같습니다.

1) 매도인이 하자를 알고도 숨겼다면 (고지의무 위반)

민법 제584조에 따라 매도인이 알고 고지하지 않은 하자는 특약이 있어도 책임을 면할 수 없습니다
핵심 입증 매도인이 수리 흔적 도배 덮기 환기/제습기로 버티기 등으로 결로를 인지했을 정황이 있다면 고지의무 위반 쪽으로 다퉈볼 여지가 생깁니다

2) 확장 자체가 위반건축물이라면 (중대 하자)

베란다/발코니 확장이 인허가·대장 표시와 다르게 되어 위반건축물 이슈가 있으면 단순 결로를 넘어 중요사항 미고지로 문제가 커집니다
중개사도 중개대상물 확인·설명 의무(상태 권리관계)가 있어 위반건축물이라면 중개사 책임까지 연결될 수 있습니다

이게 제일 강력한 카드예요. 위반건축물이면 상황이 완전히 달라져요.

소송보다 협상을 통해 해결하는 것이 비용 대비 유리한 경우가 많습니다. 아래 단계를 통해 협상력을 확보하세요.

협상력 확보 체크리스트

저도 이거 안 하고 말로만 하다가 나중에 증거 없어서 고생했어요. 꼭 기록 남기세요.

계약 진행 단계에 따라 협상 전략과 문구가 달라집니다.

단계별 협상 전략표

현재 단계목표실전 협상 문구 (대화 기록 남기기)

1. 잔금 지급 전	잔금에서 보수비 공제 또는 매도인 직접 보수	"확장부 단열 미시공 하자를 발견했습니다. 민법 584조 고지의무 위반 소지가 있어 OOO만원(견적서 금액)을 잔금에서 공제하고 진행하겠습니다."
2. 소유권 이전 후 (인도 후)	손해배상 청구 또는 하자 보수 요청 (내용증명)	"인도받은 주택에서 심각한 단열 하자(결로/곰팡이)를 발견했습니다. 이는 매도인이 인지하고도 고지하지 않은 중대 하자로 판단되므로 발견일로부터 6개월 이내에 보수비 OOO만원을 청구합니다."
3. 계약 해제 통보 (중대 위반 시)	계약 해제 및 계약금 반환 요구	"귀하의 중대 하자(위반건축물/고의 은폐) 미고지는 계약의 목적 달성이 불가능한 사유이므로 본 계약을 해제하며 계약금 전액 및 손해배상을 청구합니다."

잔금 지급 전이 가장 협상력이 강해요. 돈 주기 전에 해결하는 게 제일 좋습니다.

핵심 정리 4가지

결론적으로 특약이 있어도 무조건 포기할 필요는 없어요. 매도인이 알고 숨겼는지 확장이 위법인지 이 두 가지만 잘 확인하면 청구 가능성이 충분히 있습니다. 증거 확보랑 6개월 기한만 꼭 지키세요.