부부공동명의 → 단독명의 변경 증여세·취득세

부부공동명의를 단독명의로 변경하려는 이유는 다양합니다. 종합부동산세 부담을 줄이거나, 주택 처분을 용이하게 하기 위함이죠. 하지만 "배우자끼리 명의 좀 바꾸는 건데 세금이 나오겠어?"라고 생각했다면 오산입니다.

이 과정은 법적으로 '자신의 지분을 배우자에게 무상으로 넘기는 행위'입니다. 따라서 지분을 받는 사람은 증여세를, 소유권이 이전되는 부분에 대해서는 취득세를 내야 합니다.

2026년 현재 강화된 증여재산 가액 평가 방식과 취득세 규정을 중심으로 핵심 내용을 정리해 드립니다.

(※ 증여재산 평가는 원칙적으로 증여일 현재 시가를 기준으로 하며, 개별 상황에 따라 세부 수치는 달라질 수 있습니다.)

명의 변경 시 발생하는 두 가지 핵심 세금

결론부터 말씀드리면, 증여세와 취득세를 각각 독립적으로 계산해야 합니다.

개념: 무상으로 지분을 받은 배우자에게 부과되는 세금입니다.
공제: 배우자 증여재산공제는 10년 합산 6억 원까지입니다. 즉, 넘겨받는 지분의 가치가 6억 원 이하라면 실제 내야 할 증여세는 '0원'일 수 있지만, 신고 절차는 필요합니다. (출처: 국세청)

개념: 지분을 새로 취득한 것에 대해 지자체에 내는 세금입니다.
세율: 무상취득(증여) 기본 세율은 3.5%입니다. 다만, 조정대상지역 내 시가표준액 3억 원 이상 주택을 증여받는 경우 등 요건에 따라 최대 12%까지 중과될 수 있습니다. (출처: 법제처)

신고서에 들어갈 핵심 숫자인 '증여가액'은 감으로 정하는 것이 아닙니다.

증여가액(총평가액) = 주택 평가액(시가 원칙) × 이전 지분율

평가액 기준: 증여일 전후 6개월(또는 3개월) 이내의 매매사례가액, 감정가액 등 시가를 우선 적용합니다. 시가 산정이 어려울 경우에만 공시가격 등 보충적 평가방법을 사용합니다. (출처: 국세청 모바일)

대출금이나 세입자 보증금을 끼고 명의를 넘기는 경우를 부담부증여라고 합니다. 이때는 계산이 훨씬 복잡해집니다.

채무 인수분: 수증자(받는 사람)가 넘겨받는 채무액만큼은 '유상취득'으로 봅니다. 즉, 그 부분만큼은 증여자에게 양도소득세가 발생할 수 있습니다.
증여분: 전체 지분 가액에서 채무액을 뺀 나머지만 증여로 봅니다.
주의점: 배우자 간 부담부증여는 원칙적으로 채무 인수를 인정받기 까다로운 경우가 많으므로, 실제 채무가 이전되었음을 입증할 금융 자료가 필수입니다. (출처: 법제처)

Q1. 배우자 공제 6억 원 이내면 신고 안 해도 되나요?

A. 세금은 나오지 않더라도 신고하는 것을 권장합니다. 추후 주택을 매도할 때 취득가액 소명 자료가 되며, 자금 출처 조사를 대비해 자산의 흐름을 공식화해두는 것이 안전하기 때문입니다.

Q2. 취득세는 집값 전체에 대해 내나요?

A. 아닙니다. 이전받는 '지분 비율'에 해당하는 과세표준에 대해서만 납부합니다. 예를 들어 50% 지분만 가져온다면 전체 가액의 절반에 대해서만 취득세를 계산합니다.

Q3. 1주택자인데 배우자에게 증여할 때도 취득세가 중과되나요?

A. 조정대상지역 3억 원 이상 주택 증여 시 12% 중과가 원칙이지만, 1세대 1주택자가 배우자에게 증여하는 경우 등은 예외적으로 중과를 피하고 일반 세율(3.5%)을 적용받을 수 있는 규정이 있습니다. (출처: 지방세법 시행령)

부부공동명의에서 단독명의로의 변경은 1) 이전 지분율 확정, 2) 시가 기준 증여가액 산정, 3) 취득세 중과 여부 확인이라는 3단계 과정을 거칩니다. 특히 취득세는 증여세와 달리 '면제 한도'가 없으므로 현금 흐름을 미리 계획해야 합니다.

신고 기한은 증여일이 속하는 달의 말일부터 3개월 이내입니다. 지금 바로 우리 집의 최근 실거래가를 확인해 보시고, 신고 기한을 캘린더에 체크해 두세요!